Ingatlan bérlés

Önálló ingatlan (ház,lakás) bérlése:

A teljes ingatlan bérlési feltételei általában különböznek a szobabérlés feltételeitől. Az alábbiakban ezeket fogjuk áttekinteni.

Házat/lakást legegyszerűbben ügynökségtől vagy magánszemélytől lehet. Mindkettőnek meg vannak a maga előnyei és hátrányai. Lássuk most ezeket!

 

Tulajdonos (landlord)

Pozitívum:

  • kedvezőbb bérlési feltételek.
  • a landlordok nem kérnek ügynöki díjakat, s egy részük referenciákat sem kér.
  • a legtöbb esetben ők megelégednek az 1 hónap lakbér és az 1 hónap depozittal.

Negatívum:

  • néhányan közülük nem hivatalosan adják bérbe az ingatlant, s ennek több veszélye is lehet, pl: nem adnak lakásbérleti szerződést. Lehet, hogy először úgy gondolja, hogy neked ez nem fontos, mert úgy sincs szüksége hivatalos papírra, de ez nem így van. Az Egyesült Királyságban valóban nem kötelező az írásos lakásbérleti szerződés, mert a szóbeli megállapodás is elfogadott, DE két okból kifolyólag mégis fontos, hogy írásos szerződésed legyen a bérelt ingatlanról: 1., A tulajdonos és ön közt lévő ellentét esetén az írásos szerződés egyértelműen mutatja, hogy miben állapodtak meg, míg a szóbeli megállapodásnak nincs nyoma, s ön nem tudja bizonyítani az állítását (ahogyan a másik fél sem). 2., a bankszámlanyitáshoz, N.I. szám ügyintézéséhez, háziorvosi regisztrációhoz, gyermeke iskolai beíratkozásához és egyéb esetekben szükséges a lakcímet hivatalos dokumentummal igazolni. Lakásbérleti szerződés nélkül ez szinte lehetetlen. Több helyen elfogadnak névre szóló számlát, vagy bizonyos hivatalos levelet, de ha a tulajdonos nem ad lakásbérleti szerződést, akkor nagy valószínűséggel közüzemi számlát sem írat az ön nevére(nem beszélve arról, hogy jó-e önnek, ha utána az ön nevén van a számla).
  • sokan kerültek már úgy utcára (gyerekkel is), hogy a tulajdonos egyik pillanatról a másikra kirakta őket a bérleményből. Sok oka lehet ennek, de az egyik leggyakrabban előforduló, hogy a tulajdonos nem a saját ingatlanját, hanem önkormányzati bérlakását adja ki bérbe, ami az esetek többségében nem engedélyezett. Baj akkor van, ha az önkormányzat bejelenti, hogy kimennek ellenőrizni. Ilyenkor szokott lenni, hogy a főbérlő inkább azonnal az utcára teszi a bérlőket,  hogy az önkormányzat ne fedezze fel, hogy bérbe adta az ingatlant. Az ilyen "tulajdonosok" szinte soha nem adnak lakásbérleti szerződést, hogy a bérlő semmivel se tudja igazolni, hogy ott lakik, így nem kerül a főbérlő bajba, ha a bérlő esetleg lakhatási támogatást kér az önkormányzattól, vagy más miatt az önkormányzatnál bejelentést tesz.
  • probléma vagy az ingatlanban lévő háztartási gépek és egyéb felszerelések meghibásodása esetén nem mindig elérhető és van olyan  tulajdonos, aki nem segítőkész, mert nem akar pénzt és/vagy időt tölteni a helyzet megoldásával.

 Jó tanács: ha közvetlen tulajdonostól szeretne bérelni, ellenőrizze le a Land Registry oldalán , hogy valóban ővé-e az ingatlan. £3 ellenében sok későbbi fejfájástól megkímélheti magát. 



Ingatlaniroda (ügynökség)

Pozitívum: 

  • az ügynökség még az ingatlan meghírdetése előtt leellenőrzi, hogy valóban az a tulajdonosa az ingatlannak, aki szeretné bérbeadni az ingatlant.
  • általában több ingatlan közül választhat az érdeklődő.
  • biztosan hivatalosan fogja bérelni a lakást/házat.
  • kiköltözéskor referenciát lehet kérni , mely a következő bérlésnél nagy segítség lehet (erről bővebb információ lejjebb található).
  • amennyiben az ingatlaniroda teljes menedzselést végez az általad bérelt házon, a problémáidat napközben biztosan tudod jelezni, s egyre több iroda már  órás telefonszámot üzemeltet és/vagy weboldalukon biztosítja a problémák bejelentését.



Negatívum: 

  • ügynökségi díjak - £50-£600-ig szinte bármi lehet. Nincs korlátozva, hogy mennyit kérhetnek el az ügynökségek.
  • különböző díjak a bérlés közben, megújításakor és/vagy a kiköltözéskor (pl: szerződésmódosítás, szerődés megújítása, check-out díj, stb)
  • nem mindegyik ügynökség menedzseli jól/hatékonyan az ingatlanokat, s így probléma esetén elhúzódhat a megoldás



Ha ügynökségtől szeretne ingatlant bérelni, akkor szerződéskötéskor általában a következőket  kell kifizetni:

  • 1 havi lakbér
  • 1 hónap - 6 hét depozit
  • és egyéb/ügynökségi költségeket (melyek összege £50-£600 között bármi lehet)   ​

​​

​A másik ok, ami még a pénznél is inkább megnehezíti a ház/lakás bérlését a különböző referenciák, melyeket az ingatlanügynökségek kérnek. Szükséges legalább 3-6 hónapos Egyesült királyságbeli 

  • banki referencia
  • munkáltatói referencia
  • korábbi lakásbérlési referencia



Ha az ingatlan tulajdonosától szeretne bérelni, a következőkkel számoljon:

  • 1 havi lakbér
  • 1 hónap - 6 hét depozit

Előfordulhat, hogy a tulajdon kér valamilyen referenciát, pl: munkáltatói és/vagy banki igazolást, hogy meggyőzödhessen róla, hogy a bérlő fogja tudni fizetni a lakbért, de vannak olyan tulajdonosok, akik nem kérnek semmit az anyagiakon túl.



Az újonnan érkezők még nem rendelkeznek ezekkel a referenciákkal, ezért számukra a legtöbb ügynökség nem fog teljes ingatlant bérbeadni.  Emiatt a legtöbbször az ő számukra a szobabérlés az egyetlen elérhető lehetőség.



Kivételek természetesen vannak, de a legtöbb esetben, ez még drágább opció. Néhány ügynökség ugyanis, akkor is ad ki ingatlant, ha a leendő bérlő nem rendelkezik a szükséges referenciákkal, de tud vinni egy kezest, aki 1., kint él,  2., megfelel a bérlővel szemben támasztott követelményeknek (minden referenciával rendelkezik, át megy a "credit check"-en és vállalja, hogy a bérlő nem fizetése esetén minden díjat (beleértve a bérleti díjat és/vagy az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb költségeket) kifizeti helyettünk. Kezest már önmagában nem könnyű találni, hiszen nem sok ember vállalja azt, hogy egy esetleges nem fizetés esetén ő rendez mindent helyettünk. Ha azonban mégis találunk ilyen személyt, akkor még szembe kell néznünk azzal, hogy a kezesen kívül még általában 3-6 havi lakbért is ki kell előre  fizetni (az általános 1 havi helyett), plussz (a fentiekben említett) depozit és egyéb költségek.  

Ez a helyzet akkor is előfordulhat, ha már itt élsz egy ideje, főleg, ha nem tudsz elégséges és megfelelő referenciát felmutatni (s néha még akkor is, ha minden referenciád megfelelő).



"Right to Rent"

2016. február 1-től minden bérbeadónak (akár teljes ingatlant, akár csak szobát ad ki)  ellenőriznie kell, hogy a leendő bérlő(k) /amennyiben elsődeges otthonnak akarja használni az ingatlant és 7 évnél rövidebb idejű lakásbérleti szerződése van/ jogosult(ak)-e az Egyesült Királyságban tartózkodni/ingatlant bérelni. A bérbeadónak ellenőriznie kell a bérlő(k) útlevelét/személyi igazolványát (vagy egyéb elfogadható okmányt/ezek hiányában egyéb papírokat kérnek/, másolatot kell róla készítenie, s a másolatot meg kell őrizze a teljes lakhatás idejére! Ha a leendő bérlő nem tudja a megfelelő dokumentumokkal igazolni a bérlési jogát, a bérbeadó a Home Office-szal fog kapcsolatba lépni, s ők fogják elvégezni az ellenőrzést. Ha a bérlő tartózkodása korlátozva van, az ellenőrzést a lejárati idő előtt vagy 12 havonta (amelyik a kettő közül hosszabb) meg kell ismételni! A bérbeadóra bérlőnként £3000 bírság szabható ki, ha elmulasztja a "Right to Rent" ellenőrzést elvégezni.  Bővebb információ (angolul) ITT elérhető. 


FONTOS:

Az ingatlankeresés előtt érdemes időt szánni arra, hogy meghatározza, hogy hol szeretne ingatlant bérelni, hány szobás lakásra/házra lesz szüksége, közvetlen a tulajdonostól vagy inkább egy ingatlanirodától bérelne és kb mennyi bérleti díjat engedhet meg magának.



Mekkora ingatlanra lesz szükség?

Ez a leendő bérlő igényeitől, anyagi keretetétől és a vele együtt költözők létszámától függ.



Jó tudni: Az ingatlan nagyságánál érdemes figyelembe venni, hogy a stúdiólakásnál nagyobb ingatlanok esetében minden házhoz/lakáshoz jár legalább egy nappali/étkező, mely a szobaszámba nincs beleszámolva. Ennek megfelelően egy 1 szobásnak hirdetett ingatlanban biztosan lesz egy szoba, 1 nappali, konyha es furdoszoba. A nappali lehet teljesen külön helyiseg, de előfordulhat a konyhával közös térben is. 



Család (egy háztartásban élő házastársak, élettársak /beleértve a közös nemű párokat is/ és családtagjaik) esetében nincs törvényileg meghatározva, hogy hány fő lakhat egy ingatlanban, hanem a lakástulajdonosokra és az ingatlanirodákra van bízva a döntés, hogy ésszerű döntést hozzanak erről, figyelembe véve a szobák számát és méretét, és a fürdőszobák számát. A bevett szokás a 2 fő/szoba, de ez csak irányelv és a gyakorlatban ettől eltérő alkalmazás os előfordulhat.



Nem családtagok összeköltözése/együttélése esetén már más a helyzet. Minden ingatlan, ahol legalább 3 olyan lakó lakik együtt, aki egynél több háztartást alkot és közösen használják a konyhát és a fürdőszobá(ka)t, HMO-nak (House in Multiple Occupation) minősül és az önkormányzat által (a szobák száma és mérete, valamint a fürdöszobák és konyha számától és méretétől függően) meghatározott létszámú lakó lakhat az ingatlanban. Önkormányzatonként eltérő, hogy mekkora méretű szobát határoznak meg 1 és két fő számára, így érdemes mindig annak az önkormányzatnak az ide vonatkozó előírásait ellenőrizni, ahol ingatlant szeretnénk bérelni. Természetesen, nem minden tulajdonos/iroda tartja be az HMO-s elvárásokat, így előfordulhat, hogy több személynek adnak ki egy ingatlant, mint ami engedélyezett. Az HMO licence beszerzése az ingatlan tulajdonosának feladata és őt terheli a büntetés ha nem rendelkezik HMO engedéllyel, DE a lakók elveszíthetik a lakhatásukat egy ilyen esetben, így érdemes figyelni erre. Tudjuk, hogy ha többen béreltek egy házat, akkor lényegesen olcsóbbra jön ki, mint ha kevesebben költöztök össze, de kellemetlen, ha váratlanul ki kell költöznötök, mert kiderül, hogy az önkormányzat csak kevesebb főt enged az ingatlanba, mint amennyien bérlitek.



Mennyi lakbért engedhet meg magának?

Ahhoz, hogy  megtuddja határozni, hogy mennyit tud albérletre fizetni, számba kell venni a bevétel mellett az összes kiadást is. Nem elég csak a bérleti díjjal számolni, hiszen teljes ingatlan bérlésekor a legtöbb esetben minden közüzemi számlát önnek kell fizetni. Időnként előfordul, hogy a víz, council tax és/vagy egyéb díjat a bérleti díj összege már tartalmazza, de a legtöbb esetben nem így van. Ha szeretne TV-t nézni és internet előfizetést (amihez általában vonalas telefon szükséges), akkor még ezek díját is hozzá kell adni az eddigiekhez. Ezekhez jönnek még a rendszeres kiadások, pl: otthoni lakáshitel, biztosítás (ha van) utazás/ autó (és ahhoz kapcsolódó díjak), telefonszámla, étkezés, ruházkodás, ha van(nak) gyermeke/gyermekei, akkor a vele/velük kapcsolatos költségek, beleértve a gyermekfelügyeleti díjat és egyéb várható és váratlan költségek. 

Kiadásait az alábbi költségkalkulátor segítségével 
ITT könnyen és gyorsan kiszámolhatja.



Bérlési útmutató:

(Az alábbiakban a legjellemzőbb folyamatot mutatjuk be, de mint mindenben, ebben is lehet eltérés az ügynökségek között.)



​A szobabérléssel ellentétben, a ház/lakás bérlését nagy valószínűséggel nem fogja tudni Magyarországról vagy a Királyságtól eltérő helyről elintézni, csak személyesen. Miért? A válasz az alábbi tájékoztatónkban található.

  • Amint tudja, hogy melyik környéken, mekkora ingatlant és mennyiért szeretne bérelni ,kezdődhet a keresés. Ingatlant találni nem nehéz, DE a megfelelőt megtalálni sokszor időbe telhet. A keresést sok internetes oldal, és ingatlaniroda is segíti. Érdemes minél több oldalt megnézni ,a keresési környéken minél több ingatlanirodába bemeni és leadni/regisztrálni igényé. Az ügynökségekre jellemző, hogy általában abban a városrészben és környékén kínálnak ingatlanokat, ahol az irodájuk található. Pl: Egy Wimbledonban lévő ingatlaniroda nagy valószínűséggel Wimbledonban és környékén hírdet kiadó ingatlanokat, s nem Golders Greenben (ami elég messze van tőle). A nagyobb ingatlanirodáknak több városrészben is vannak irodáik, de a kisebbeknek sokszor csak 1-2 kirendeltségük van és konkrétan arra az adott környékre specializálódnak. 
  • Ha megtetszik egy ingatlan, foglaljon időpontot háznézésre. Amikor megtekintegy házat/lakást, próbáljon minél több dologra figyelni, pl: nézze meg a környéket, az ingatlan külső és belső állapotát, fűtést, ablakokat, a felszereltséget, s mindent, amit csak tud. Kérdezze bátran az ügynököt! Ne féljen kérdést feltenni. Tudd meg a bérleti díj összegét és a bérlés alatt fizetendő egyéb díjakat, a bérlési feltételeket, pl: bérlési időtartam, mennyi depozitot kell fizetned, hol lesz lekötve, hogyan kapja vissza és milyen esetben vonnak le belőle, milyen referenciákra lesz szüksége, stb. Ha valamelyik ingatlan megtetszik és szeretné kibérelni, jelezze az ügynöknek/ügynökségnek minél hamarabb!
  • Ekkor kell majd lefoglalni az ingatlant a"holding deposit" befizetésével,  igazolni kell, hogy joga van ingatlant bérelni (Ne felejtsen el útlevelet vagy személyi igazolványt vinni magával! ) az Egyesült Királyságban (2016 februárjától életbe lépett a "Right to Rent, mely kötelezi az ügynökségeket és ingatlantulajdonosokat, hogy bérbeadás előtt ellenőrizzék hogy a leendő bérlőnek joga van-e ingatlant bérelni a UK-ban) és az ügynökség elindítja a referenciáid ellenőrzését. A referenciáláshoz kérni fogják a hozzájárulásod, hogy kapcsoaltba léphessenek a bankoddal, s szükség lesz munkáltatói és a jelenlegi vagy korábbi ingatlanbérlésed igazolására. Ez utóbbihoz sok ügynökség csak a jelenlegi/korábbi bérbeadód adatait kéri el, s ők (sok esetben egy referenciák lebonyolítását végző cég útján) fogják megkeresni az általad megadott céget/személyt.



Néhány fontos fogalom/infomáció:



Szerződés

Az Egyesült Királyságban nem kötelező írásos lakásbérleti szertődést kötni, mivel a szóbeli szerződés is elfogadott, DE egy esetleges probléma esetén nagyon nehéz vagy akár lehetetlen is bizonyítani a szóbeli szerződés pontjait.



A lakásbérleti szerződés angolul íródik, még akkor is, ha magyar bérbeadótól bérel. Ez nem azért van, hogy az angolul nem tudók ne értsék a szerződési feltételeket és be lehessen őket csapni, hanem azért, mert a Királyságban az angol a hivatalos nyelv és minden hivatalos dokumentum ezen a nyelven készül. Ha nem beszél angolul vagy nem elég jól ahhoz, hogy megértse a lakásbérleti szerződésben foglaltakat, de van olyan ismerőse, aki el tudja kísérni a szerződéskötésre, kérd meg őt, hogy tartson veled és olvassa át a szerződést és magyarázza el annak tartalmát. Ha erre nincs lehetőséged, akkor még a kiutazás előtt kérje meg a szállásadót, hogy küldjön önnek egy példányt a szerződésből, hogy át tudja olvasni. Ilyenkor általában egy "copy"/másolat vagy egyéb (vízjelezett) felírattal ellátott példányt fog kapni. Otthon biztosan ismer olyat, aki le tudja önnek fordítani, de legrosszabb estben egy fordítót fel lehet kérni erre a feladatra.

A lakásbérleti szerződés ugyanúg köti önt is, mint a bérbeadót! Ahogy ön elvárja a bérbeadótól, hogy tartsa magát a szerződésben foglaltakhoz, a bérbeadó is elvárja,hogy ön is így tegyen. Ha pl: nem adja meg a (a szerződésben rögzített ) kellő felmondási időt kiköltözés előtt és emiatt  a tulajdonos nem adja vissza a depozitot, ő nem szegi meg a szerződést. Ha kárt okoz a bérbeadónak, azt meg kell fizetni.



Depozit
Az Egyesült Királyságban a depozitot minden bérbeadónak (pl: lakástulajdonosnak,ingatlanügynökségnek és magánszemélynek) biztosítania kell egy ún. deposit scheme-ben! A bérlőt hivatalosan értesíteni kell arról hogy a depozitja, melyik scheme-ben lett elhelyezve, mikor és hogyan kapja majd vissza. Alap esetben ha a bérlő a szerződésben foglalt felmondási időnek eleget ett, s az ingatlant is tisztán és károkozás nélkül adja vissza, akkor a depozit pár nappal a kiköltözést követően visszafizetésre kerül számára. 

Vannak olyan cégek (főleg szoba bérlése esetén, de előfordulhat ház/lakás bérlésénél is), akik nem kérnek depozitot, hanem a felmondási időnek megfelelő heti lakbért kérik el előre a beköltözéskor (az első 1-2 heti lakbér mellé), s a felmondási időre már nem kell lakbért fizetnie a bérlőnek, mert az előre befizetett összeget írja jóvá az ügynökség/lakástulajdonos. Ez teljesen törvényes és mivel nem depozit lett átvéve, ezért nem kell depozit scheme-be rakni. Mivel így az ügynökség/tulajdonos sokkal kevésbé van védve, mint depozit fizetése esetén, ezért, ezt nem sokan alkalmazzák. Ez tulajdonképpen a lakónak kedvez, hiszen már a kiköltözése előtt felhasználja a pénzét, s nem utólag kapja vissza, így, ha pl: máshová költözik oda könnyebben tudja kifizetni a depozitot, mert az aktuális helyén a felmondási időre már nem fizet.

Az ingatlaniroda/lakástulajdonos számára ez kimondottan hátrányos lehet, mert ha pl: a lakó tönkre tesz valamit és az csak a kiköltözése után derül ki, akkor már nincs miből levonni tőle az okozott kárt. Természetesen, az ügznökség/tulajdonos bírósági úton követelheti a kár megtérítését, ha szeretné.



Referencia

Továbbköltözésünk esetén a hivatalosan működő ingatlanirodák és a lakástulajdonosok refereciát tudnak kiállítani a bérlő számára, mely igazolja, hogy pl: a bérleti díj mindig időben és maradéktalanul lett fizetve, az ingatlan megfelelően rendben és tisztán volt tartva, nem volt probléma a bérlő viselkedésével. Mivel,a  legtöbb ingatlanügynökség és sok magánszemély is a jó referenciáktól teszi függővé, hogy kinek ad ki szállást, ezért is fontos, hogy hivatalosan működő cégtől béreljünk szállást, mert ők biztosan tudnak referenciát kiállítani, amikor a bérlő másik ingatlant bérelni.